La compravendita di un immobile con difformità edilizie è una delle situazioni più critiche che un proprietario o un acquirente possa trovarsi ad affrontare. Un abuso non sanato — anche minimo — può bloccare il rogito, ridurre il valore dell'immobile o generare contenziosi post-vendita. La verifica dello stato legittimo non è una formalità: è una tutela concreta per entrambe le parti.
Lo studio 7047 Associati analizza la storia amministrativa dell'immobile, individua le eventuali difformità e definisce il percorso di regolarizzazione più efficace, nei tempi compatibili con le esigenze della compravendita.
È la situazione più comune: in fase di accesso agli atti emergono interventi eseguiti senza titolo o in difformità rispetto al progetto depositato. Può trattarsi di una parete spostata, di un locale ampliato, di una veranda chiusa o di modifiche alla distribuzione interna mai comunicate al Comune. In tutti i casi è necessario valutare se la difformità è sanabile e con quale procedura.
Prima di firmare un preliminare o procedere al rogito è fondamentale verificare che lo stato di fatto dell'immobile corrisponda ai titoli abilitativi depositati e alle planimetrie catastali. Un'analisi preventiva evita di rilevare problemi quando i margini di trattativa sono già esauriti.
Recuperiamo la documentazione storica presso gli archivi comunali e catastali: concessioni edilizie, licenze, titoli abilitativi successivi, eventuali condoni. Confrontiamo la documentazione con lo stato di fatto dell'immobile per individuare corrispondenze e discrepanze.
Quando emergono difformità, verifichiamo la doppia conformità — urbanistica e edilizia — ovvero se l'intervento eseguito sarebbe stato autorizzabile al momento della sua realizzazione e risulta compatibile con la normativa vigente. È questo passaggio che determina se e come si può procedere con la regolarizzazione.
A seconda della natura e dell'entità della difformità, il percorso di regolarizzazione può richiedere una CILA in sanatoria, una SCIA in sanatoria o un Permesso di Costruire in sanatoria. Ogni caso è diverso: il titolo corretto dipende dalla tipologia dell'intervento abusivo, dall'epoca di realizzazione e dagli strumenti urbanistici applicabili. Gestiamo l'intera procedura — dalla verifica di fattibilità alla presentazione e chiusura della pratica.
Non tutte le difformità sono regolarizzabili. Interventi in contrasto con le norme urbanistiche vigenti al momento della realizzazione, volumetrie eccedenti i parametri di piano o abusi in area vincolata senza i necessari pareri non sono sanabili con una semplice pratica amministrativa. In questi casi è nostro compito dirlo chiaramente, prima — non dopo aver avviato un iter destinato a non concludersi.
La regolarizzazione edilizia richiede tempo: i procedimenti comunali hanno i loro iter e non è possibile comprimerli artificialmente. Se la compravendita ha una scadenza, è essenziale avviare la verifica il prima possibile — idealmente prima del preliminare, non dopo. Ci coordiniamo abitualmente con notai e agenti immobiliari per gestire le tempistiche in modo realistico.
Che tu stia vendendo o acquistando, analizziamo la situazione e ti diciamo con precisione cosa emerge e come procedere.