Cosa fare se scopri una difformità edilizia prima del rogito 

Stai per comprare o vendere casa. Tutto sembra a posto. Poi il notaio, l'acquirente o il tecnico che fa la perizia solleva un dubbio sulla conformità dell'immobile. O peggio, la difformità salta fuori dopo la firma.

Cosa si può fare? E si riesce ancora a salvare la compravendita?

Cos'è una difformità edilizia

È una discrepanza tra lo stato reale dell'immobile e quello che risulta dai titoli depositati in comune. Il permesso di costruire, la SCIA, la CILA o la concessione edilizia dell'epoca.

Può essere una stanza chiusa dove il progetto prevedeva uno spazio aperto, una veranda costruita senza permesso, una modifica alla distribuzione interna mai comunicata. Spesso sono interventi fatti anni fa, da proprietari precedenti, in buona fede o per disattenzione.

Non significa che l'immobile sia abusivo o non vendibile. Significa che va verificata e, nella maggior parte dei casi, regolarizzata.

Cosa succede se la scopri dopo il rogito

Un nostro cliente ha acquistato un appartamento senza che nessuno verificasse lo stato legittimo prima della firma. La difformità è venuta fuori solo dopo, quando ci ha incaricati per la ristrutturazione e abbiamo preso in mano le carte al comune.

Prima di iniziare qualsiasi lavoro abbiamo dovuto sanare tutto. Pratiche, tempi di attesa, costi non preventivati. Un cantiere già programmato fermo per mesi.

Nel caso peggiore si finisce con avvocati, mediazioni e richieste di risarcimento tra acquirente e venditore. Una situazione che nessuno vuole affrontare dopo aver appena comprato casa.

Cosa fare se la scopri prima

Questa è la situazione gestibile. Non significa che la compravendita salti. Significa che va affrontata con metodo.

Il primo passo è capire di che tipo di difformità si tratta. Non tutte pesano allo stesso modo.

Le difformità sanabili sono interventi realizzabili all'epoca ma mai comunicati al comune. Si regolarizzano con una pratica edilizia, in tempi e costi definiti. Le difformità non sanabili sono interventi che non erano consentiti dalla normativa urbanistica vigente. Richiedono una valutazione più approfondita e a volte non hanno soluzione semplice. Le tolleranze costruttive sono piccole discrepanze dimensionali che rientrano nei limiti previsti dalla legge. Non richiedono nessun intervento.

Il secondo passo è verificare i tempi rispetto alla data del rogito. Se la pratica richiede 60 giorni e il rogito è tra due settimane, bisogna decidere come muoversi. Posticipare la firma, inserire una clausola contrattuale, trovare un accordo tra le parti. Ci sono soluzioni, ma vanno trovate prima, non il giorno della firma.

Chi fa cosa

La verifica dello stato legittimo spetta al tecnico incaricato, che confronta lo stato reale dell'immobile con i titoli depositati in comune.

Il notaio verifica la regolarità formale dei titoli. Non effettua un sopralluogo e non è suo compito controllare se la planimetria corrisponde a quello che c'è davvero nell'appartamento.

Le agenzie immobiliari nella maggior parte dei casi non hanno le competenze tecniche per identificare difformità edilizie. Possono segnalare una situazione sospetta, ma non sostituiscono la verifica tecnica.

Quanto tempo serve

Dipende dalla pratica necessaria. Una CILA in sanatoria si chiude spesso in poche settimane. Una SCIA in sanatoria richiede generalmente 30-60 giorni. Un permesso di costruire in sanatoria ha tempi più lunghi, variabili in base al comune e alla complessità del caso.

In Veneto i tempi cambiano molto da un comune all'altro. Venezia, Treviso, Padova, i comuni dell'hinterland, hanno uffici tecnici con tempi e prassi diverse. Conoscere le amministrazioni locali dove si opera non è un dettaglio secondario.

Come lavoriamo noi

Quando un cliente, un'agenzia immobiliare o un notaio ci segnala una situazione da verificare prima del rogito, la prima cosa che facciamo è accedere agli atti del comune e confrontarli con lo stato reale dell'immobile.

In tempi rapidi diciamo se c'è una difformità, se è sanabile, quale pratica serve e quanto ci vuole per chiuderla. Senza giri di parole. Se c'è un problema, meglio saperlo prima di firmare.

Se stai comprando o vendendo un immobile in Veneto e vuoi una verifica preliminare, contattaci.

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